天眼新知 | 2023年,房地产再起波澜

导读:天眼查研究院认为,对于房地产行业,2023年既是修复回稳之年,也是探索新发展模式的调整之年,宏观经济的修复,消费者预期的回升,投资力度的加大等仍是影响房地产市场回暖的关键因素...

前言:随着中国数字经济的深入发展,产业数字化进程不断加速,大数据在产业决策中的比重越来越高。天眼查数据研究院特此推出“天眼新知”专栏,以天眼查大数据为依托,梳理产业格局及发展脉络,解读产业领域最新动态和投融资风向,为各方决策提供参考。

本文为天眼新知·产业分析系列,第三十二篇。

近日,南宁市一则关于“房贷年龄期限延长至80岁”的消息使得本就关注度极高的房地产市场再起波澜。房地产市场于公,是国家的支柱产业;于私,是老百姓除个人存储外,最重要的资产。房地产在经历高速发展以及货币化,资本化之后,已经是国民财富高度绑定,市场的一个微小变化可能都会涉及成千万,甚至上亿人的利益。在经历了2022年的低迷后,2023年的房地产是否会回暖让我们拭目以待。

一、房地产支柱产业之声再起

在世界经济范围内,应该没有比中国消费者更为关心房地产走势的群体了。其话题性之强,影响之广,与消费关系之紧密是其他产业不可比拟的。究其根源,它几乎决定了一个家庭,甚至与之相关的家庭在20年内的消费支出水平与生活质量。

2022年的房地产经历了前所未有的深度调整,同时也是全国房地产市场调控频率最高的一年,积极的房地产调控政策贯穿全年,政策调整逐步从需求侧惠及供给侧。

从2022年具体情况来看,投资全面下行,销售量价齐跌,市场预期仍然不稳,主要表现为市场供需两端双收缩,全年商品房销售规模和开发投资规模大降。

面对如此严峻的形势,2022年年底,高层频繁为房地产定调,再次肯定其“国民经济的支柱产业”地位,明确住房消费是我国扩大内需战略的重要抓手。

“稳投资、促消费、防风险、保民生”是各地房地产政策的主要思路,为提振信心,不少地方继续推出取消限制性措施、下调房贷利率等利好政策。这既说明各地对稳楼市的需求迫在眉睫,也凸显出房地产在地方经济增长中将起到重要作用。

天眼查数据显示,截至目前,房地产相关企业320.5万余家,其中,2022年新增注册企业44.2万余家,新增注册企业增速16.1%;从近三年(2020-2022年)房地产相关企业新增注册企业增速来看,2021年增速靠前,达到37.7%;

从地域分布来看,广东以41万余家位列区域首位;江苏、贵州分列二、三位,分别拥有35.6万余家以及26.1万余家;

二、供需两端面临冲击 市场短期复苏承压

2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力,数据指标持续恶化,市场短期复苏承压。

1.开发投资增速“跌”入两位数

2022年,全国房地产开发投资132895亿元,比上年下降10%;其中,住宅投资100646亿元,下降9.5%。

从数据表现上来看,全国房地产开发投资增速2021年为4.4%,此后一路保持下探,2022年4月,该项指标进入负增长区间。与此同时,12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

2022年,房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米,比上年下降7.2%。其中,住宅施工面积639696万平方米,下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米,下降39.4%。其中,住宅新开工面积88135万平方米,下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米,下降15.0%。其中,住宅竣工面积62539万平方米,下降14.3%。

2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力,数据指标持续恶化,市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端,乐观情形下,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长,价格逐渐趋稳。

2.商品房销售延续跌势

寒冬模式的开启,供需两端皆保持“观望”。

在商品房销售和待售方面,2022年商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。

从累计情况来看,2022年全年累计同比降幅仍超两成,且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大,其中西部、东北地区降幅较明显;销售金额方面,东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄,其余地区降幅扩大趋势未改。

三、房地产产业链影响广泛 GDP占比高

据有关机构测算,我国房地产行业本身及产业链对我国GDP影响占比超30%,其中前者房地产行业本身影响占比约11%,后者房地产行业链合计影响占比超20%(直接影响占比10%+间接影响占比估算超10%),因而大比重显示房地产行业依然是国民经济支柱产业,同时也显示出了房地产产业链对于经济的重要性。

1.房地产行业上游:土地,建材

房地产行业产业链上游由建材供应商供给建筑安装原材料,由政府负责土地管理及出让,由金融机构提供融资等各类金融服务。建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷,这三大子行业对建材行业销售收入和利润的对建材行业总贡献保持50%以上的水平。土地出让收入是政府财政收入的重要来源。2022年,国有土地使用权出让收入66854亿元,比上年下降23.3%,从侧面也反映出2022年楼市与地市的低迷,只有楼市成交企稳回升,房企拿地意愿才会上升,整体土地市场热度才会回温。

2.房地产行业中游:开发商

房地产中游主体为房地产开发商,由开发商负责项目整体开发,向上游主体采购建筑建材等原材料,向下游消费者供给成品住宅,此外,开发商还需向政府购买土地使用权、向金融机构筹借资金。根据建设部发布《房地产开发企业资质管理规定》,将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级,一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,随着等级降低企业可承担项目规模逐渐减小。

3.房地产行业下游:品牌商 消费者均有涉及

不同房地产开发形态的下游消费者不同,根据地产形态种类有所区分。住宅地产正处于结构性变化阶段,即销售面积增长空间见顶,内部结构性变化推动销售额保持增长,其下游涉及刚性需求、刚性改善需求、改善需求的个人消费者。

商业地产下游参与者为各类零售品牌商、企业总部等;产业地产行业下游涵盖各类制造业、服务业,由于高新技术企业、大型生产企业对地区经济增长、就业需求的拉动作用较为显著,对产业链上下游企业进驻有一定带动能力,因此该类企业在土地及载体购买、承租租金上议价能力较强。

具体也可从投融资数据一探究竟。据天眼查不完全统计,自2020年以来,房地产相关企业融资事件合计发生194起;从融资事件的行业分布来看,装饰装潢以及建筑建材相关融资事件较多,分别为50余起以及30余起。

四、利好不断,信心修复,促进产业稳步复苏

据国家统计局2月16日发布的70城房价数据,1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加,其中新房上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。

1月,新建商品住宅价格上涨城市数量36个,较上月增加21城;下跌城市33个,较上月减少22城。二手住宅价格上涨城市数量为13个,较上月增加6城;下跌城市57个,比上月减少6城。

去年以来政策供需两端全面发力,加之疫情防控松绑,2023年1月房地产市场迎来复苏期。此外,郑州、武汉、佛山等多个热点城市在春节前后纷纷下调首套房贷利率,也助力了市场回温步伐。

目前,供需两端出台了很多支持政策,基本形成“政策底”,消费者购房观望情绪已在悄然发生变化,看房热情已有显著提升,随着重点城市需求端政策的优化,以及“保交楼”工作力度的加大,市场已经开始筑底,各方预期也在逐步回稳。其次是“防风险”。“高杠杆、高周转、高负债”的“三高”模式已成为历史。

与此同时,房地产发展进入新阶段,房企已开始转换思维、探索新模式。其中,盘活存量房不但是化解企业流动性出险的重要举措,而且有利于社会资源的整合利用。政府可以通过收购去化困难、符合条件的存量商品住房并将其改为租赁住房,加快推进保障性租赁住房的发展。老龄化带动巨大养老地产需求,一部分房地产企业开始加快布局。政府宜有相关政策支持企业探索盘活低效或闲置的商办房、建设养老服务用房,这样既可实现房企业务的转型,还能推动养老产业高质量发展。

天眼查研究院认为,对于房地产行业来说,2023年既是修复回稳之年,也是探索新发展模式的调整之年,宏观经济的修复、消费者预期的回升、投资力度的加大等仍是影响房地产市场回暖的关键因素。随着疫情对经济的影响逐渐减弱,各项政策效果不断显现,行业深度调整或将进入收尾期,一、二线城市住房市场有望率先复苏。预计2023年上半年市场能够企稳,下半年房地产开发投资可能出现回升态势,并呈现总量平稳、增速放缓、结构分化的特点。

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